车位确权，难在哪？｜山水洲城记

6月1日，长沙河西(héxī)某小区，王先生站在(zài)自家车位前，手里那份2018年签下的《车位使用权转让协议》已经泛黄(fànhuáng)，公章模糊。新来的物业人员上下打量着他：“您说这是您的车位？光凭这张纸，我们可没法(méifǎ)确认……” 这不是王先生一个人的尴尬。在长沙，乃至全国许多(xǔduō)城市，当业主为爱车买下“一席之地”后，要证明“这个(zhègè)车位属于我(wǒ)”，竟成了一个现实难题。 2018年，王先生以18万元的价格买下了这个车位(chēwèi)，当时拿到手的，只有一份合同和一张发票。六年过去，开发商注销了，物业(wùyè)也换了新面孔。当他兴冲冲地去办理新车牌录入(lùrù)时，却被新物业公司工作人员拦下：“王先生，抱歉，我们(wǒmen)(wǒmen)系统里查不到您的车位信息，我们需要核实权属。” “那一刻，我觉得(juéde)自己像(xiàng)个(gè)‘黑户’。”王先生苦笑着回忆，“好在翻箱倒柜，终于找到了这张‘护身符’，物业才勉强录入。但下次呢？合同要是丢了、烂了呢？”那份泛黄(fànhuáng)的合同，成了他车位唯一的“身份证”。 和王先生一样遇到“无证”尴尬的还有刘先生。他(tā)去年底刚拿到河西滨江某楼盘的房门钥匙，装修正(zhèng)忙。他花近20万元买的车位，同样只有一纸合同。“停车嘛，方便安全就行，没想那么多。”但(dàn)他心里也打鼓：“这合同真能管一辈子？以后卖房时，怎么(zěnme)证明车位也一起卖了(le)？” 更无奈(wúnài)的是袁先生。他买的二手房，车位是原房主“搭售”的。过户时，房子有红本本，车位却什么(shénme)凭证也没有。“全靠原房主带我(wǒ)去物业‘刷脸’才做了(le)备案。自己家的车位虽然就在楼下，但我却无法证明车位就是(jiùshì)我的。老业主没来之前(zhīqián)，物业人员那种质疑的眼神看着，我都担心哪天车位突然会不属于自己了！”袁先生的经历，道出了众多车位“无证”业主的心酸。 业主们的担忧(dānyōu)，并非空穴来风。 几年前，长沙河西的奥克斯缔壹城开发商和业主就因地下车位权属之争对簿公堂。法院二审认定车位由(yóu)开发商独立投资建设且未纳入公摊，判决权属归(guī)开发商，但(dàn)同时要求其“适当限制物权行使，保障业主动态使用”，相对平衡了双方(shuāngfāng)权益。 诸如此类问题，也折射出众多业主面临的共同困境：买的车位就像“黑户”，没有(méiyǒu)权威证明；一旦物业公司不认可，后面(hòumiàn)打官司也难举证……这些无不是车位“有合同无登记”交易模式的漏洞和隐患(yǐnhuàn)。 为什么不给车位也发个(fāgè)像房产证一样的“红本本”呢？橘洲君深入调查，发现(fāxiàn)背后有复杂的现实原因。 ——“办证”门槛高(gāo)。 根据《民法典》第二百七十五条，能拥有独立产权、办理不动产权证的(de)车位，必须是需经规划(guīhuà)部门批准并在《建设工程规划许可证(xǔkězhèng)》明确标注、构造独立（如独立出入口、明确四至(sìzhì)范围）的车位。现实中，大量地下车位达不到此标准。 ——“办证”成本高企(gāoqǐ)。 “非产权车位(chēwèi)(chēwèi)”如果要办产权证的话，需要补缴(bǔjiǎo)土地出让金及增值税，这笔(zhèbǐ)费用不菲。从成本和盈利角度(jiǎodù)考虑，开发商普遍选择规避产权登记。如按(àn)2021年4月印发的《桂林市城市车位（库）不动产登记办法（试行）》相关内容，非产权车位补缴土地出让金以基准地价为(wèi)基准，地下一层车位需补缴实际占地面积的3%（结建车位）或20%（单建车位），而地下二层及以上则无需补缴。例如，若某地下一层车位占地面积为20平方米，当地基准地价为1000元/平方米，则需补缴600元（20×1000×3%）。对于大规模车位项目，累计(lěijì)成本将显著压缩(yāsuō)利润空间。 ——产权(chǎnquán)权属不清晰。 大多数开发商在出售车位时，实际出售的并不是(búshì)产权，而是“使用权(shǐyòngquán)”。特别是部分车库属于(shǔyú)人防工程，开发商仅拥有车位使用权，也无法办理产权证。 “本来车位就是个‘位置’而已，我们和业主签的只是一份车位使用权转让(zhuǎnràng)协议。”河东浏阳河畔一热(yīrè)售楼盘销售经理宋女士表示。 而对于车位(chēwèi)的权属问题，大多数业主在购买时并没有提出异议。长沙一位不愿具名的房地产资深从业人士告诉橘洲君，现在(xiànzài)的开发商(kāifāshāng)很少冒法律风险侵占公共区域或“一位多卖”，加之业主们的法律意识很强(hěnqiáng)，一手车位通常不存在太多纠纷。 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条，车位需首先满足业主需求。若开发商以长租名义拒绝出售车位，或强制(qiángzhì)要求(yāoqiú)业主必须购买车位才能租赁，都可能涉嫌违法。或者开发商将车位租赁与房屋买卖绑定，以“不(bù)租车位不给(gěi)交房” 相(xiāng)要挟，则可能构成《反垄断法》禁止的搭售行为。 王先生们的焦虑，如何化解？开发商的高成本压力，又如何平衡？近年来，长沙等(děng)地开始探索新路(xīnlù)。 2024年底，长沙公证处推出“长沙市车位使用权(shǐyòngquán)公证备案平台”。业主通过人脸识别、电子签名完成交易流程公证，获得一份具有法律效力的(de)《车位使用权备案证明》。这相当于为合同加了一道“公信力(gōngxìnlì)保险”，便于后续查询和二手交易核验(héyàn)。 为每个车位赋予不可篡改的数字身份证的车位数字登记管理平台也已上线(shàngxiàn)。它通过“一位一码一证”，为每个车位生成(shēngchéng)不可篡改的“数字身份证”（包含唯一的“车位码”和基于北斗(běidǒu)定位的“北斗码”），绑定空间、交易(jiāoyì)和数据。 车位使用权(shǐyòngquán)公证备案法律效力如何？ 湖南(húnán)泓锐律师事务所刘天沛律师在接受橘洲君采访时(shí)表示：“公证备案和数字登记，依据《电子签名法》，其法律效力毋庸置疑，是使用权的重要辅助证明。”但他也指出，这与(yǔ)“不动产(bùdòngchǎn)登记”有本质区别，目前尚未纳入不动产统一登记体系，与现有法规的衔接还需完善。 新探索也(yě)面临考验。58岁的(de)陈先生直言：“我习惯拿在手里的东西，数字的东西万一系统坏了、信息(xìnxī)泄露了怎么办？”每车位约300元的登记/备案费用，对部分业主和中小开发商也是考量。 民生(mínshēng)无小事。如何让“数字确权”从可行走向普及，真正替代“合同焦虑(jiāolǜ)”？ ——政府引导(yǐndǎo)与政策衔接。 政府层面可加强顶层设计(shèjì)，明确数字登记/公证备案的法律(fǎlǜ)地位和操作规程，探索与未来可能的车位产权登记体系的接口。 ——平台整合与(yǔ)公信力建设。 推动公证备案平台与(yǔ)数字登记平台的数据互联互通(hùliánhùtōng)，避免信息(xìnxī)孤岛。确保平台运营的稳定性、安全性和长期性，赢得公众信任。可推动社区、物业服务中心设立自助(zìzhù)查询打印点，方便不熟悉手机的业主获取纸质版凭证。 ——法规完善(wánshàn)与标准统一。 在《民法典》框架下，进一步细化车位使用权流转、登记、保护的(de)细则(xìzé)，为(wèi)数字确权提供坚实的法律支撑。推动建立统一的登记信息标准和查询系统。 ——市场参与方(cānyùfāng)协同。 鼓励开发商在销售环节主动引导业主进行登记/备案，将其作为提升服务(fúwù)、保障交易透明度的举措。物业公司应积极接入并(bìng)利用好这些(zhèxiē)平台，提升管理服务水平。 车位的(de)价值，不仅在于停放一辆车(yīliàngchē)，更(gèng)在于为奔波的生活提供一个确定的归属。当泛黄的合同承载不起这份“确定”，当数字的光芒初现却仍显朦胧，我们(wǒmen)呼唤的，是技术创新、法律完善与治理智慧的同频共振。这方小小的地下空间，终将因清晰的“数字身份”和法治保障，成为城市(chéngshì)精细化治理的温暖注脚。 编辑/尹玮 校读(xiàodú)/肖应林 初审(chūshěn)/彭培成 终审/沐刃